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盘活住房资产 让父母体面养老

  • 搜养老网
  • 2023/12/07
  • 证券时报
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养老需要考虑很多事,当金钱支持最重要时,就该考虑资产来支撑,说服父母放弃传统观念,“租房也可以养老”。

李宇嘉

在《我没有时间悲伤也不想死亡》一书中,90岁的智慧老人莉西亚·菲尔茨说:愿每个老人有体面、不焦虑,像莉西亚一样坐在星之舟享受整个星空。养老如同一座山,压在所有人头上,对于高龄老人越来越多的中国来说更是如此。体面养老有三大条件:有足够的财富支配,居住在熟悉的环境,有直系亲属的照料。这其中,房子是能将这三者链接起来的关键。

讲一下我本人的案例。年届75岁左右的父母,告别常年的乡下劳作,搬来城里养老。已定居在南方的我前几年给他们买好了养老的房子,但二老始终无法适应商品房社区和电气化、智能化的生活模式,饮食起居存在一些障碍。好在姐姐和妹妹也在同一个城市里工作,方便照顾他们。但是,妹妹要上班,又要照顾小孩走读,照看父母的任务更多落到了刚退休的姐姐身上。

生活总有不如意。姐姐家住得远,她还要给姐夫及刚参加工作的外甥女做饭,跑来照顾父母着实辛苦。于是,想到一个解决办法,姐姐把她的房子卖掉,我把父母养老的房子卖给姐姐,然后在同一个小区给父母租一套房子。这几年,三四线城市房价跌了,但还在高位,而租金却很低廉。即便一次性付完10年的租金,手上还有一大笔钱。这样,父母可以体面养老了。

重要的是,这一联动还解决了N个问题,首先,就是姐姐和父母家隔的近了,正所谓“一碗汤”的距离;其次,姐姐家老旧的楼梯房置换为较新的电梯房,这样倒腾就把未来价值损耗更快的资产处理掉了;再次,姐姐腿脚不方便,上下楼挺费劲,这么操作也了却了她换电梯房的愿望;最后,父母还在这个小区,自己的子女就在附近,心理上也舒适一些。

房地产火热的那几年,老家很多人都以拥有两套或多套房为荣,两三代人的积蓄积淀在不动产上,甚至还有大量债务。但是,除少数旅居目的地外,大部分内地三四线城市租赁不活跃,空置率很高,除了“我有产”的心理满足之外,房子的实际效用很低。一线城市租售比在1%~2%,内地三四线城市则低于此,父母所在小区租售比不到0.5%,自住之外持有房产很不划算。

租金是由租客的实际收入决定的,而房价则是由过去狂热的买房热情、加杠杆所推高的。尽管三四线城市楼市开始回调,但由于交易低频、投资性抛盘少、自媒体不活跃,市场对价格认知有偏差,信息鸿沟导致实际售价并不低。但这几年就业形势不好,租金下跌比较明显,租房变得划算,100平米的商品房每月租金甚至低至几百元,卖掉商品房以租房养老是不错的选择。

这些年,有关住房支撑养老的传统和设想很多,比如“以房养老”(反向抵押)、卖房换取养老床位、子女给父母养老(房子留给子女)、居家自我养老(请保姆)等,实践中有很多障碍,很难兼顾到体面养老的三个条件。根本问题在于传统观念制约,比如房子要给子女、房子会增值、老人要居住在熟悉的环境中等。但是,地产形势彻底变了,观念也要变。

比如,前面讲的租房更划算,比如房价不再上涨,比如经济形势压力大,子女就业和收入难以维持,比如国家鼓励养老“第三支柱”(本质上是为养老提前储蓄)等。将这几个养老的新问题结合起来看,我们须以全新的视角对待住房在养老中的作用。特别是,在商品房价格还在高位的时候,从资产效用价值(而非有产的满足感)入手,最大化房产在养老中的实际作用。

也就是,养老需要考虑很多事,当金钱支持最重要时,就该考虑资产来支撑,说服父母放弃传统观念,“租房也可以养老”。过去,租期不稳定、房东卖房、不愿租给老人等制约了租房养老。未来,房子多如牛毛,可能卖不掉,出租也不易,长租估计会受到很多业主欢迎(总比空着强,有人帮你缴物业费、供暖费)。未来,养老投入会越来越大,也是一个家族的事情,就应该考虑如何盘活手上资源,最大化其对养老的支持,而非守着房子无法体面养老。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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